임대사업자의 입장에서 의무적으로 가입해야 하는 '임대보증보험'에 대해 신경을 쓰다 보면 어떤 방법이 최선일까? 정말 고민하게 됩니다.
그런데 잘 모르는 분들은 '전세반환보증'과 '임대보증금보증'이 같은 보험이 아니냐? 그게 그거다라고 하시는데요. 물론 임차인의 전세보증금을 보호해 준다는 목적은 똑같습니다.
하지만, 가입대상부터 달라요. 전세반환보증은 '임차인'이 가입하는 보험이고요~ 의무사항이 전혀 아닙니다.
반면에 임대보증금보증은 '임대인'이 가입할 '의무'가 있고 의무를 이행하지 않으면 과태료가 있습니다.
주택도시보증공사(HUG) 홈페이지에서 비교하시면 조금 복잡할 수도 있으니.. 정말 눈에 띄게 명확한 차이점 3가지만 설명해 드릴게요 (공동주택 기준)
참 이상하게도.. 보증 대상은 똑같지만, 가입 대상이 다르다 보니.. 가입조건도 많이 다르더라고요.
그런데 임대인의 입장에서, 임대보증보험에 가입하지 않을 수 있는 조건 중에.. 임차인이 전세반환보증에 가입하고 그 금액을 '전액' 임대인이 납부한 경우도 있는데요.. 이건 좀 아니라고 봅니다.
엄연히, 임차인과 임대인이 서로 신용등급도 다르고.. 금액산정이 쉽게 되는 것도 아닌데 말이죠. 보증수수료는 전세반환보증이 많을 수도~ 임대보증금보증이 많을 수도 있으니까요.
1. 보증신청기한
○전세반환보증
- 신규 전세계약은 계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전.
- 갱신 전세계약은 갱신 계약서상 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전.
(이때, 전세 계약기간은 1년 이상일 것. 보증금은 수도권 7억 이하, 그 외 지역은 5억 원 이하)
공인중개사를 통해 체결(날인)한 계약서여야 하며.. 단, 기존 계약 시 공인중개사를 통해 계약 체결을 했다면~ 갱신 계약은 공인중개사를 통한 계약이 아니라도 가입이 가능함.
○임대보증금보증
전세반환보증과는 다르게.. 가입기간의 제약을 받지 않습니다. 주택임대사업자가 가입할 때.. 보증서 발급일로부터 1년, 2년, 임대차계약종료일까지로 선택가능.
최근 2023년 공시가격이 줄어드는 바람에, 원래 임대보증에 가입하지 않았던 세대까지 가입을 해야 하는 상황이 발생하고 있습니다. 5월부터 개정된 법이 시행되고 있는데요..
2. 주택가격 산정기준
'전세반환보증'의 경우, '22년 12월 31일 이전 신청건의 경우 공시사격의 150% 적용'하며 그 이후 신청건은 공시가격의 140%에 해당하는 금액을 대상으로 한다고 합니다.
하지만.. '임대보증금보증'은 이 법의 적용을 받지 않고 기존과 그대로 150%가 유지됩니다.(실제로 이 부분을 혼돈하시는 분들이 꽤 많으시더라고요.)
그래서 '공동주택'이라면 일부보증가입 동의서 작성 시 공시가격의 150% x 60%를 적용해서 계산하세요~
3. 보증료 할인, 공제 혜택
작년(2022년)까지만 하더라도 임대보증금보험 가입 시 할인혜택이 있었는데요. 지금은 할인 혜택이 전혀 없습니다. 오히려 이전보다 보증료율이 상승한 느낌입니다.
하지만.. 전세반환보증은 보증료 할인은 물론이고 소득공제 혜택까지 주어집니다.
가령, 세대원 1인 이상이 장애인이거나.. 보증신청인이 독거고령자인 경우, 만 65세 이상인 고령자와 동일한 세대를 구성한 경우, 결혼 후 7년 이내인 신혼부부 등이 '사회배려계측 할인'을 받을 수 있습니다.
그 외 몇 가지 차이점을 설명드리자면.. '전세권 설정'입니다.
임대보증보험의 경우.. 세입자가 전세권 설정을 하더라도 그와 상관없이 무조건 가입의 의무가 있습니다만.. 전세반환보증은 '전세권 설정 말소 또는 보증공사로 전세권을 이전할 것'이라는 내용이 보증조건에 포함되어 있습니다.
여기까지 전세반환보증과 임대보증금보증의 차이점에 대해서 설명해 드렸는데요.. 꼼꼼히 따지면 따질수록.. 모순된 부분이 많아 보이는 보험들이죠^^
'보험'이란 꼭 필요한 사람이 가입을 하고 보증을 받아야 한다.. 이게 진짜 상식이 아닐까요? 정말 이상한 세상입니다.
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