주택임대사업자 재등록, 임대보증의 모순점

지난 2021년 1월경이었죠~ 정부의 '임대보증보험' 가입의무화로 인해, 기존에 가입하지 않았던 대상 물건도 한꺼번에 다 가입해야 했습니다. 그 당시에 '보증대상 금액이 0원 이하'인 세대들은 '전세권설정미동의'를 제출해서 가입 면제를 받을 수 있었고요.

 

★임대차계약 기간 (5년) : 2019년 6월 29일 ~ 2024년 6월 29일.

 

 

이 세대는 2021년 6월쯤에 '전세금반환보증보험'에 가입한 세대이며, 임대차 만료까지 보증수수료 44만 원을 전액 납부했습니다.

 

그런데 조만간 이 세대가 '4년 단기임대사업자'가 자동말소될 예정입니다.(2023년 6월 29일)

 

임대사업자 말소 후 재등록시 모두 '신규'가 됩니다.

 

말소 자체가 전혀 문제가 되지 않으면 신경 쓸 필요도 없는데요. 세금 관련 문제로, 장기 10년 임대사업자에 신규로 가입해야 했습니다.

 

그런데, 관공서 문의했더니.. 신규, 재계약건 상관없이 계약일을 기준으로 3개월 내 렌트홈신고를 해야 하며~ 임대보증보험 가입의무도 있고, 임차인 미동의서 제출 시 부분보증 가입받을 수 있다고 합니다.

(2023년 공시가격이 크게 떨어지는 바람에, 원래는 부분보증 대상금액이 0원 이하였으나.. 지금은 6백만 원 정도)

 

만약에 해당 물건의 임차인이 '전세금반환보증보험'에 가입했다면 그 비용을 임대인이 전부 납부했다는 내역을 증빙자료로 제출해야 면제가 됩니다.

 

여기서 진짜 말이 안 되는 의문점이 생깁니다.

 

1. 임대차기간이 1년 남겨둔 시점에 '임대보증보험'에 가입해야 할까요?

 

법개정 전에 이미 '전세권설정미동의'서를 제출해서 면제를 받은 사항임에도 불구하고, 자동말소 후 임대사업자 신규가입이라는 이유 때문에?

 

2. 임차인의 '전세금반환보증' 수수료를 전액 납부해 줘야만 면제 가능?

 

임대차계약 1년을 남겨준 시점에 임차인에 납부한 금액(44만 원) 전부를 납부한다는 게 말이 될까요? (일수로 계산해서 남은 기간만큼만 납부해도 된다는 규정조차 전혀 없음)

 

이런 문제로 임대인, 임차인이 서로 짜고 입금해 준 다음, 뒤로 돌려받는 분도 분명히 있을 것 같음. (문제가 발생하면 서로의 행동에 책임을 져야겠지만..)

 

부분보증가입 동의서 때문에 임차인과 싸울뻔한 사연

 

 

'민간임대주택에 관한 특별법 시행령' 제40조를 보면 '임대보증보험' 납부방법에 관한 내용이 명시되어 있습니다.

 

현재 법령에 의하면 보증수수료는 임대사업자(75%), 임차인(25%) 부담이라고 규정하고 있으나.. 이게 전액보증, 부분보증 따로 구분되어 있지 않습니다. 즉, 임차인이 부분보증 동의서 서명 여부와 관계가 없다는 이야기죠.

 

그런데 '전세보증금반환보증'에 가입한 임차인에게 부분보증가입 동의서에 서명해 달라고 하면 어떤 반응일까요? 실제로.. 나는 이미 가입했는데.. 임대인 의무의 보험을 왜 부담해야 하냐며 따지는 임차인이 있더라고요.

 

그리고 자기가 찾아봤더니 위 내용을 이야기합니다. "납부한 금액 모두를 임대사업자가 납부해 주면 임대보증보험 가입 면제다~ 임대사업자가 보증가입 의무 부담을 임차인에게 전가하는 것을 방지하기 위해서 만든 조항"이라며 법령도 아닌 지난 보도자료 내용까지 들먹이면서 말이죠~

 

대체 그게 임대보증보험과 어떤 관계가 있나요? 임차인에게 전가함?? 아휴.. 정말 헛똑똑이 같으니.. 이런 마인드를 가진 임차인도 문제지만 임차인과 임대인을 서로 싸우게(?) 만들려고 이런 법을 만든 사람들이 가장 큰 문제라고 봅니다.

 

여기서 중요한 핵심은.. '해야 한다'는 의무로 착각하는 분들이 많다는 거죠.

 

어디까지나 임대인의 선택으로 그렇게 할 경우에만 면제를 해주겠다는 내용이며~ 임대차 계약 중에 갑자기 보험에 가입해야 하는 상황이면, 둘 중 어느 비용이 더 저렴한지 따져볼 필요가 있습니다.

 

실제로 가입대상자의 신용도에 따라서 보증보험 이율이 달라지니까요. (심하면 전세보증금반환보증이 임대보증보험보다 10만 원 이상 높은 경우도 있음)

 

3. 이상한 '부분임대보증' 가입시점..

 

주택도시보증공사의 가입조건을 확인해 보면 아래와 같습니다.

 

'2021년 9월 14일'을 기준으로 '전, 후'로 구분되어 있죠?

 

정말 우습게도.. 2019년에 체결된 계약건은 '2021년 9월 14일 전에' 체결된 신규 임대차계약건이 될 텐데요.

 

그러면 이번에 부분보증 신청 시 지금의 '일부보증동의서' 자체가 필요 없다는 이야기일까요?? 그 당시의 '전세권미설정동의서'만 만들어서 또 제출하면 된다는 이야기??

 

얼마 전까지 임차인에게 게 일부보증동의서 관련 설명까지 했었는데.. 바보 된 기분.. 뭔가 앞뒤가 맞지 않죠?

(최근에 보증공사에 직접 방문해서 문의했더니.. 이런 경우에도 '일부보증동의서'를 제출하면 된다고 하네요)

 

당시에 분명히 임대보증보험 가입 면제받은 상황이었고, 여전히 임대차계약기간이 남아있는 세대임에도 불구하고.. 임대사업자 말소 후 신규 등록시점을 기준으로 다시 임대보증보험에 가입을 해야 한다?

한마디로.. '모순'이 정말 심합니다.

어디까지나.. 담당 공무원의 이야기보다는 '법령'을 지켜야 하긴 하는데.. 법이 매년 계속 바뀌고 바뀌고 하다 보니.. 어긋나는 부분도 많고 그로 인한 불편함과 번거로움은 결국 임대인의 몫이네요.

 

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