간주임대료 계산 방법의 이해

상가 또는 주택 임대 사업을 해보면, '부가가치세'나 '소득세' 신고시 전혀 생각지도 못했던 항목을 보고 놀라게 된다.

 

여기서 설명하려는 '간주임대료'도 그런 항목 가운데 하나다. 이 금액의 의미는 '임대료'로 간주(看做)한다는 이야기다.

 

'월세'에 대한 소득만 신고하는 것이 아니라, 은행 '이자율'까지 적용된 임대료를 별도로 계상한다는 거다. 처음 접해보면 진짜 황당ㅠㅠ 이런 식으로 알게 모르게 이중적 과세(?) 적용을 받는 억울함이 있다.

 

하지만 세법으로 규정하고 있으니 어쩔 수 없는 현실~ '간주임대료'는 임대 보증금의 이자 수익까지 임대료로 간주, 과세하는 금액이다.

 

지난 2011년에 처음 도입된 간주임대료 제도의 목적은 '월세'와 '전세', '반전세(월세+임대료)'간의 조세 형평성을 맞추기 위함이라고 하더라.

 

그 취지는 좋지만, 이 제도 때문에 손해보는 사람도 당연히 많다. 간주임대료는 보증금에 매년 바뀌는 이율을 곱한 금액을 소득금액 및 과세표준에 합산시킨다.

 

2019년 9월 현재, 부부 합산 3주택 이상 보유한 가구가 간주임대료 과세대상이다.(전용면적이 60㎡ 이하, 기준 시가 3억 원 이하인 주택은 계산에서 제외됨.)

 

[간주임대료 계산 방법]

 

부가가치세법과 소득세법, 조세특례 제한법에 규정되어 있으나, 각각 차이가 있다. 소득세법상의 간주임대료는 아래와 같은 계산식이 적용된다.

 

◎소득세법의 간주임대료 = (보증금 – 3억원) X 0.6 X 이자 상당액

◎부동산 임대소득 금액 = 간주임대료 + 연간 월세 소득

 

간주임대료 계산 방법의 이해

 

 

위와 같은 계산식을 통해, 실제 본인 소유의 건물 임대료와 월세를 바탕으로 계산을 해보면 제대로 산정되고 있는지 파악할 수 있다.

 

예를 들어, 누군가 3채의 주택을 보유하고 있는데, 실제로 거주 중인 주택 이외인 2채중 하나를 보증금 2,000만원에 월세 100만원, 또 다른 하나는 전세 6억에 각각 임대를 주고 있다고 가정해보았다.

 

이 사람의 연간 월세 소득은 1,200만원이고, 간주임대료는 226.8만원(=(6.2억-3억) X 0.6 X 0.018)이 되어 임대소득은 1,545.6만원이 된다. (2019년 9월 현재 정기예금 이자율은 평균 연 1.8%)

 

그리고 '부가가치세'법상 간주임대료 계산식은 완전 다르다.

 

◎부가가치세법의 간주임대료 = (당해 기간의 전세금 또는 임대보증금) X (과세대상 기간의 일수) X [은행 정기예금 이자율 / 365(윤년의 경우 366)]

 

어떤 A라는 회사가 3,000만원의 보증금을 내고. 2018년 7월 1일부터 12월 31일까지(184일) 사용했다면, 3,000만원 X 1.8% X 184/365 = 간주임대료는 약 272,220원이다.

 

소득세법의 간주임대료 계산법과 비교해보면.. 부가가치세법의 간주임대료 공식이 훨씬 외우기도 편한 것 같다. 임대 사업자라면 이런 부분은 반드시 신경써야 한다. 더 이해가 필요하다면 아래를 참고~

 

✅국세청 간주임대료 계산 프로그램 다운로드 받기

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✅상가 임대료 연체관련 법령 제대로 알자

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