건축물 용도 분류 확인~용도변경시 필독!

사람이 살아가면서 가장 중요한 것들 가운데 하나가 바로 '집'이다.

집까지 포함되는 보다 큰 개념의 건축물(建築物)은 단순한 주거 기능만을 하는 것이 아니라 취미나 여가, 문화 생활 등을 넘나드는 다양한 부분야에서 반드시 필요한 존재가 되었다.

과연 지금의 세상에서 건축물이 전혀 없다면 상상이 갈까? 그렇다면 건축물이 '용도'별로 나뉘는 이유는 뭘까? 가장 큰 근본적인 이유는 '도시 계획'과 관련이 있다^^

도시 계획에는 기본적인 공간구조를 계획하고 관리하는 '도시군 기본 계획'과 '도시군 관리 계획'이 있으며 광역도시권의 장기적 발전방향을 계획하는 '광역도시 계획'등이 있다.

정말 다양한 복합적 절차통해서 도시 계획구역이 지정되고 있는데, '용도'지역으로 세분화되면 '지구단위 계획' 구역으로 지정하기도 한다.

이런 용도지역별로 사용이 가능한 건축물의 용도가 나뉘게 되는데.. 보다 효율적이고 체계적으로 구분함과 동시에 도시 계획을 제대로 수립하기 위한 하나의 수단으로 '건축물 용도 분류군'이 만들어졌다.

그렇다면 건축물의 '용도'는 도대체 왜 필요할까?

용도를 따로 분류하면서 해당 용도지역이나 지구단위 계획에 맞도록 도시 계획을 세우기가 훨씬 수월해졌다고 한다.

이 말은 같은 용도지구 내에서라도 내가 원하는 어떤 건축물은 지을 수 있고 또 다른 건축물은 짓지 못할 수 있다는 의미다. 그래서 상가 매매, 임대시 본인이 생각하는 업종이 들어갈 수 있는지에 대한 중요한 기준이 된다.

쉽게 말해서, 모든 건축물은 어떤 용도로 이용 가능한지 이미 정해져있다는 말이다.

위 화면은 건축법 시행령 제14조(용도변경) 5항에 나와있는 '건축물 용도 분류표'다.

제일 위의 '자동차 관련 시설군'부터 제일 밑의 '그 밖의 시설군'까지 순서대로 표시되어 있다. (위에서 밑으로 갈수록 하위 시설군~ 반대로 갈수록 상위 시설군)

상위 시설군에서 하위 시설군으로 용도변경을 하고 싶다면, 해당 지자체에 '신고'만 하면 된다. 하지만 하위 시설군에서 상위 시설군으로 용도변경을 하기 위해서는 반드시 '허가'가 필요하다.

같은 시설군이라면 별도의 허가나 신고의 절차 없이도 '기재변경 신청'을 하면 된다. (만약, 같은 시설 내에서 용도변경이면 기재변경 신청도 필요없음)

건축물 용도 분류 확인~용도변경시 필독!

결국 따지고 보면, 건축물 용도는 결국 유사한 건축물끼리 묶어놓은 집합이라 할 수 있겠다.

하지만 꼭 알아야 할 것은 용도지역은 각 지자체별로 다르기 때문에, 해당 지자체의 조례가 최우선이며, 건축물의 용도는 건축물 대장의 기재사항 보다, 실제로 어떤 용도로 사용되는지에 따라 판단된다.

예를 들면, 제 1근린생활시설(의원)을 헬스장 용도로 사용하려면 제2근린생활시설으로 용도 변경이 가능하지만, '면적'이 중요하다.

'해당 용도로 쓰는 바닥면적'이 500㎡미만이라면 기재변경 신청만 하면 되지만, 만약 면적이 500㎡이상이라면 영업시설군(운동시설)로 분류되어 반드시 '허가'를 받아야 한다.

이런 경우, 건축사 비용도 부담되고, '허가'가 무조건 된다는 보장이 없기 때문에.. 주의해야 함! 그래서 최신 건축법 시행령을 꼭 확인하는 습관이 필요하다.

※여기서 '해당 용도로 쓰는 바닥면적'은 전용면적에 공용면적(복도, 계단, 화장실 등의 면적)을 비례 배분한 면적을 합한 면적이며, 주차장 면적은 제외된다.

◎용도변경의 절차는?

제일 먼저, 용도변경을 해야 한다면.. 허가나 신고, 기재변경에 대한 신청은 무조건 지자체에 문의를 해야 한다. 그게 제일 정확하다. (하지만 '허가'는 100%가 아니기 때문에 장담할 수 없다)

1.해당 건물의 건축물 대장을 직접 확인해서(무료 발급됨) 어떤 용도로 기재되어있는지 확인해야 한다.

2. 세입자가 사용하려는 건축물의 용도가 무엇인지 파악한다.

3. '건축물 용도 분류표'를 참고해서 용도변경 '허가'대상인지? '신고'나 '기재변경신청' 대상인지 분류를 해본다.

4. 조건에 맞다면 허가, 신고, 기재변경신청 중 하나를 선택한다.

5. 용도변경이 완료가 되면 사용 승인 신청~

6. 지자체에서 현장 확인을 나오며, 승인에 적합한 조건이면 문제 없이 처리 됨.