임대보증금 보증보험 일부가입, 미가입 조건

지난 2020년 8월부터 의무적으로 가입하게 된 '임대보증금 보증보험'은 말 그대로 '의무'이기는 하지만 반드시 가입해야 하는 것은 아닙니다.

 

원칙상으론 보증금 전액에 대한 보증보험이지만.. 정해진 조건만 충족하게 되면 일부 보증 가입 또는 가입할 필요가 없어지기도 하니까요.

 

 

이 부분을 전혀 모르는 분들은 무조건 가입을 해야한다고 생각하실 텐데요. '민간임대주택법'과 '주택도시 보증 공사의 가입요건'을 꼼꼼히 읽어보시면 그 조건에 대한 이야기가 명시되어 있습니다.

 

주택도시보증공사(HUG)의 보증신청서 양식

얼마 전에 보증 공사에 서류를 준비하면서 얼마나 스트레스를 많이 받았는지 모르겠네요~

 

주택보증 공사 접수 시 포함해야 하는 서류는 상당히 많습니다. 인감증명서, 임대차계약서 사본, 사업자등록증, 주민등록 등초본, 납세증명서, 각종 동의서 등등..

 

등기소에 방문해서 양도각서 확정일자까지 받아야 해요. 서류 준비한다고 엄청 시간 낭비..

 

정말 웃긴건, 갑작스러운 법 개정으로 보증 공사 직원들도 업무과다로 접수받은 서류가 엄청나게 쌓여있다고 합니다. 그래서 언제 심사가 될지 미지수..

 

임대보증금과 주택가격으로 부채비율 계산

주택보증 공사 기재사항에 임대보증금과 주택 가격, 선순위 채권금액이 보이네요. 이 3가지로 '부채비율'을 산정하고 개인 신용등급에 따라 보증비율이 결정됩니다.

 

법령이 있지만.. 국토부에서 보도자료나 국민신문고 답변 등을 통해서 자꾸 뭔가를 추가하거나 바꾸는 모양입니다. 처음에는 '감정금액'을 기준으로 보증가입을 해야 한다고 했는데..

 

2020년 12월 8일에 보완된 '보증대상액' 관련 법령

위 개정된 법령을 보면, 2020년 12월 8일부터 공시가격도 가능하다고 명시되어 있습니다. 안 그래도 이 부분은 논란이 많았는데.. 그나마 빨리 수정이 되어서 다행이네요.

 

하지만 단순히 공시가격을 검색해보면 실거래가보다 많이 낮아서 놀라지 않을 수 없습니다. 그래서 '현실화율'을 적용해준다고 보도자료가 나왔더라고요.

 

현실화율을 반영한 공시가격 적용방법

위 화면에 보시다시피.. 9억 원 미만의 공동주택의 경우, 130%가 적용됩니다. 공시 가격은 아래 링크에서 조회하시면 되는데요..

 

✅홈택스 '공동주택공시가격' 열람하기

홈택스 '공동주택공시가격' 열람하기

 

예를 들어서 조회된 공시 가격이 212,000,000원이라고 한다면, 130% 적용 시 275,600,000원이 되겠죠.

 

물론, 공동주택이 아닌 단독주택이거나 공시 가격의 범위에 따라서 비율은 달라집니다.

 

임대보증금 보증보험 일부가입, 미가입 조건

 

 

자, 그럼.. 임대보증금 보증보험 일부 가입, 미가입 조건에 대해서 법령에서 확인해볼까요?

 

민특법 제49조의 보증보험 가입 상세조건

민간임대주택에 관한 특별법 제49조를 보면 각 호에 모두 해당하는 경우, 담보금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택 가격의 60%에 해당하는 금액을 뺀 금액 이상으로 보증대상으로 할 수 있습니다.

 

이게 무슨 말인가 하면.. 담보+보증금 - (공시 가격 x 60%) = 0 또는 마이너스가 되면 가입할 필요가 없는 것이고, 그 이상이 되면 그 금액만큼만 일부 보증 대상이 된다는 의미입니다.

 

이렇게 되려면.. 당연히 3가지 조건을 충족해야 하는데요. 요약하면 아래와 같습니다.

 

1. 근저당권의 유무와 상관없이 세대별로 분리.

2. 압류, 가처분 등의 문제가 모두 해소된 경우.

3. 전세권이 설정된 경우.

 

그런데... 이렇게 이해하고 서류 접수를 하려고 했는데, 또 새로운 뭔가를 발견했습니다 ㅠㅠ

 

주택도시보증공사(HUG)의 보증금액 관련 조건들

주택도시 보증 공사의 가입요건 중에 '보증금액'과 관련된 부분이 있습니다. 3가지 충족조건에 관련된 이야기는 법령과 똑같은데요.. 그런데 전세권 설정 관련이 조금 다릅니다.

 

임차인이 전세권 설정을 요구하지 않는 경우, 전세권 설정 요건을 충족한 것으로 본다고?? 어.. 뭔가 좀 이상해서 지자체에 문의했더니..

 

실제로 이 말이 맞고.. 증빙서류(전세권 설정 미요청 동의서, 정해진 양식 없음)에 임차인의 서명만 받으면 전세권 설정한 것과 똑같은 조건이 된다고 합니다.

 

그런데 이게 말이 되나요?

 

애초에 전세권 설정이 임차인 요구와 임대인의 동의를 통해 이뤄지는 것인데.. 전세권 설정이 되어 있지 않았다면 요구를 안 했다는 것과 동일한데..

 

그걸 증명하는 서류를 제출하면 똑같은 조건이 된다니?

 

그건 그렇다 쳐도 임차인이 서명을 안 해주면 어떻게 될까요? 어쩔 수 없이 보증금 '전액보증'으로 가입해야 될 수도 있습니다. 아무래도 임차인과 임대인의 입장이 다르기 때문에..ㅠㅠ

 

아니... 안 그래도 황당한 보증보험 가입도 짜증 나는 상황인데, 임대인이 왜 이런 부분까지 직접 찾아가면서 가입을 해야 하는지.. 왜 지자체에서는 상세히 알려주지도 않는지 모르겠네요.

 

일부보증 가입시 적용되는 공식

도시주택보증 공사의 '보증금액 세부 산출내역'입니다. 일부든 전액이든 상관없이 가입자 본인이 모두 계산해서 작성한 다음에 접수해야 합니다. 심사는 그 이후에...

 

공동주택을 소유한 개인사업자가 3가지 조건을 모두 충족했다는 가정하에 위 화면의 금액으로, 담보+임대보증금 - (주택 가격 x 60%)라는 계산식을 적용해보면 다음과 같습니다.

 

1. 대출이나 담보금액은 전혀 없으니 0원

2. 임대보증금은 180,000,000원

3. 주택 가격은 공시 가격(212,000,000원)의 130% = 275,600,000원

  여기에 60%를 적용하면 165,360,000원

4. 180,000,000원 - 165,360,000원 = 14,640,000원 >0이라서 일부 보증에 가입할 수 있음. 만약 0 이하라면 가입할 필요가 없습니다.

 

14,640,000 x 보증비율(최저 0.099% ~ 최고 0.438%) = 14,500원~ 64,100원(1년)

※보증비율은 부채비율과 개인 신용등급에 따라 달라짐.

 

하지만 전액보증으로 가입할 경우..

 

180,000,000 x 보증비율(최저 0.099% ~ 최고 0.438%) = 178,200원~788,400원(1년)

 

어때요? 답이 나오죠? 임대인 입장에서는 어떻게 해서든 가입을 안 하거나 그 보증대상 금액을 최소화하는 것이 좋겠죠.

 

✅임대보증보험 갱신 방법과 문제점(임대사업자 재등록)

임대보증보험 갱신 방법과 문제점(임대사업자 재등록)

여전히 이해할 수 없는 부분은, 원래 임차인이 가입할 보증보험을 임대인이 가입해야 한다는 사실과 임대차계약 신고시에도 보험가입 여부를 체크하고 미가입 사유 명시와 증빙서류도 제출해야 한다는 점입니다.

 

그리고 이미 전세권 설정을 하거나 전세금 반환보증을 가입한 세대까지 중복적으로 가입하는 그 자체부터 말이 안되는데... 이런 문제를 제대로 개선을 하던가.. 아니면 법령에서 삭제를 하던가.. 답답하네요.

 

✅임대보증서 발급, 임대차계약신고시 제출

임대보증서 발급, 임대차계약신고시 제출

✅임대보증금 보증보험 조회(가입방법, 관련 법령)

임대보증금 보증보험 조회(가입방법, 관련 법령)